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你所不知道的新資產飆股

《理財周刊》雜誌333期   / 文.許立佳

過去,這6家企業靠電鍋、毛巾、布料…,在產業界稱王;現在,它們做起開發商,大賺土地財,股價因此衝高少則50%、多達248%。2007年,這些公司將取代台肥、厚生等老資產股,帶頭再炒一波行情…… 人去樓空,未必是榮景的結束。甚至,是財富故事的開始。 近幾年,國內傳統產業紛紛將生產線外移至中國大陸、越南等地,原有的廠房就閒置、廢棄著。這些曾經在三、四十年前為台灣奠定經濟發展基石的企業,當年到處買地、擴廠、迅速發展;而今,機器設備遷走了、生產線上的員工也離開了,獨留閒置的廠房,暗自訴說曾經享有的輝煌。 只是,這些歷史廠房開始逐一變裝。因大台北土地快速增值,加上去年(2006年)北宜雪山隧道通車、今年高鐵通車,以及捷運等交通建設的發展,交通要站附近的土地和廠房,價值一夕暴增。這些傳統產業的「祖產」,就在企業家第二、三代的領導下,開啟土地開發計畫,在本業外活化土地資產;想要開發與買地的業者,甚至主動敲門,拉攏著老牌企業老闆,送上土地開發的計畫。至於,嗅覺靈敏的外資,早在去年就積極布局這些所謂「人去廠空」的田僑仔──資產股。 北市房地產 還可漲1成
台北市向來是土地資產漲跌的風向球。仲量聯行台灣分公司總經理趙正義表示,根據仲量聯行去年第3季的報告指出,台北的A級辦公室和工業用地的租金在未來5年,都還有上漲空間。瑞信證券研究部副總裁葉昌明則認為,今年台北市的土地價格平均還有1成的成長空間,而宏大不動產董事長卓輝華也不約而同提出類似的觀點,他說,雖然台北市的房價平均還有5~10%的漲幅,可是,土地價格可衝破至少10%漲幅。 長期觀察傳統產業的景順潛力基金資深基金經理人陳俊穎,在2006年第4季積極布局營建和資產股,在11月底前3大持股分別是台肥、裕隆和勤美,在基金經理人的持股比重中,資產股的布局算是偏高的。陳俊穎分析,從2006年年初,新光人壽以1坪274萬元標下信義聯勤,寫下大安區地價新高紀錄,台北市的土地行情就節節攀升,只要是身為「地主」,就會有人捧著大筆現金在後面追。 因此,他的綜合觀察與體會是,「我最想做的基金就是『地主基金』,所以選股策略,就是要成為擁有精華地段的地主。」他解釋,這是他首次對外提出這樣的概念:把自己「變成地主」,也就是將這些具有土地資產概念的股票,納入投資組合中,就能在未來這波行情中,穩穩獲利。 老牌資產股 受市場青睞
以家電業起家的大同公司,光是在台北市就擁有約9萬坪的土地資產。對於咬牙砸下重金買精華地段的建商而言,確實是萬分眼紅;而且,像大同這樣的企業,沒有營建股的推案壓力,即便是以逸代勞、繼續養地,都可立於不敗。 去年5月底,大同前總裁林挺生辭世未滿1個月,聯電旗下弘鼎創投,就以每股12.3元的成本,斥資5.8億元拿下大同1.13%的股權,在台股市場投下震撼彈。甚至外界懷疑,聯電恐有趁林家舉喪之際,大舉買股介入經營權的意圖。 為此,聯電榮譽董事長曹興誠、與榮譽副董事長宣明智,還跳出來對外澄清表示,此舉完全是「純投資理財」。後來證明聯電確是投資所為,其實,從另一個角度來看,或許聯電看中的是,過去堅持「不炒地皮」的林挺生時代已告結束,大同將在林蔚山夫婦接棒之後,主導土地資產的開發計畫,重新整理閒置在全國各地的廠房,針對市價千億的土地資產,進行有計畫地賣地、推案,甚至是整體開發的大計畫。 無獨有偶地,去年11月以來,外資大舉加碼另外一個「田僑仔」──台南紡織。外資這次買進的規模超過10萬張,持股比重由2.4%提高至10%,引起外界注目。南紡握有台南市文教重鎮的台南總廠,占地近4萬坪,帳面價值達48億元的土地,目前已變更為商業區。 南紡徵收價 達180多億元
如果未來開發成功,身價更難以估算。目前總計,南紡的土地資產至少有26萬坪,總帳面價值超過百億元,政府徵收價值高達180多億元。 南紡的土地活化可不是「紙上談兵」,尤其是台南總部高達4萬坪的廠房土地,正進行地目變更的細部計畫審核,籌畫興建購物中心,雖然一切都還在評估中,卻吸引了幾家國際知名量販店的關注,像是好市多(COSTCO)、宜家集團(IKEA)、家樂福等,正都積極與南紡洽談。 至於統一超商在高雄的夢時代購物中心的顧問團隊──日本鑽石城(Diamond City),也似乎有意入股南紡即將成立的開發公司,雙方正在評估當中,使得南紡總部的土地頓時成了搶手貨。 宏大不動產估價師聯合事務所高雄分公司協理王璽仲表示,除了台南總廠外,其實這幾年,南紡就一直傳出有關總廠和後甲的土地開發計畫的風聲,而後甲這塊地的區位也不錯,附近大樓房價每坪約12~13萬元,以當地來說相當不錯,類似台北市的中正、古亭區一帶,相當具有開發潛力。 法人所關注的資產股,多在於這些資產價值的著力點--交通與區位。因為交通利多,人流、物流與金流暢通,讓「祖產」的大幅增值,因此,法人也緊盯著中南部的資產股,特別是元月才通車的高鐵。 資產股價值 交通是關鍵
高鐵走到哪裡,法人的布局就到哪裡。陳俊穎表示,他在去年第4季布局時,就是選擇分別位於南港站和六家站附近的「台肥」與「裕隆」,都是以高鐵的沿站為概念進行布局。 雖然,裕隆在新店舊廠已經完成土地變更,並展開造鎮計畫,預計的商業潛在利益可達330億元,成為外界投資裕隆的重要原因;但是,陳俊穎表示,他挑選裕隆的原因,並非單單因為新店廠區的開發要素,他強調,交通要素是挑選資產股的重要依據,「裕隆的台元科技園區就位在竹北,高鐵通車後,它具有很大的資產增值效益。」 除了高鐵之外,閒置廠房在捷運沿線的老牌公司,也因為捷運動工計畫,變身為新銳資產股。20多年來未進行資產重估的勤益,紡織廠關廠後所空出的土地,就在董事長顧肇基的擘畫下,成立子公司「勤德公司」,專事土地開發業務。 「拜捷運之賜,」顧肇基對於近年突然增值的新莊與桃園的土地,所帶來的租金收益,也僅是輕描淡寫帶過;但是,這一句話的背後,卻是新莊的廠房和土地每年增加逾2億元的租金收益。20多年前,誰會料到今日的新莊,已經在捷運的進度下,一步步地變身為副都心的商圈樣貌? 資產重估後 潛在利益大
目前,除了宜家(IKEA)和屈臣氏這兩大房客已經提早進駐,貢獻租金外,旁邊的大筆土地仍在規畫中,將如何創造出更大的現金收益?這個問題仍在顧肇基的口袋裡,他安靜地等待,準備在最佳時機出手。 以逸代勞的三洋電,在泰山2.3萬坪與新莊鑄造廠2534坪,位在機場捷運和新莊捷運站出口交會處不遠,帳面上土地價值只有1.6億元;但是,23年來,三洋未做資產重估,外界估算潛在土地利益超過70億元,低調的董事長李文峰其實已經撥了好幾次算盤,估算在最佳時機,進行土地開發和遷廠動作。三洋電發言人廖慎續意有所指地說,未來開發的時程,會依照新莊捷運通車的進度,跑得太快,未必是好事。 「即便是非台北市的精華地段,只要在大台北有捷運利多的區位,土地增值空間可期。」葉昌明表示,像新莊站和板橋站附近,即使無法有效吸引台北市的人流與金流,但是對於北縣區域的群聚吸力,仍有一定的商業效益。 除了大台北之外,今年房地產火紅的區位,就是台中市七期重劃區一帶。在台越緬三地布局資產的達新工業,最受注目的土地就是在台中市中港路擁有2593坪的土地,目前已經被遠東百貨相中,進行土地買賣磋商階段。據了解,2005年11月遠東百貨已以1.4億元租金標租下教育部2筆共4861坪的地,規畫超大型的台中分店,將以重返台中之姿,與新光三越在中港路上力拚。 然而,光是擁有這4千多坪的土地,仍難以滿足遠百的雄心壯志,甚至找上鄰地的大地主--以塑膠雨衣發跡的達新,希望能取得土地,讓自己更有籌碼打贏三越。負責這樁聯姻的中部土地仲介業者透露,兩方都有善意要去尋求最佳的合作條件,目前正積極穿梭兩造,進行磋商。 曾經以自創品牌「來福牌(Life)」毛巾床單系列,成功打進美加、歐洲市場,締造佳績的廣豐實業,由於早年低價取得土地,使廣豐在土地開發案上占得優勢,以「資產概念股」身分擺脫「水餃股俱樂部」,股價上漲的幅度,甚至讓證交所不時發出警示通知。八德案是廣豐在桃園縣眾多的土地開發案中,最受矚目的案子。這3萬坪將開發為住宅區、1.7萬坪(含捐地等)將開發為工商綜合區。 而它在2005年12月宣布關廠,當地的房地產仲介業者表示,1年多來,八德廠附近的房價漲幅達到3成,而隨著工商綜合區開發完成,未來有2~3成的漲幅。而且將帶動八德市、大湳商圈發展。 挑選資產股 本業也要好
「土地資產是否會因為增值,帶動股價上揚,要先看土地開發是否已經啟動。」淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,他在20幾年前曾經幫士林紡織做過開發計畫的顧問,規畫士林中正路、基河路附近上萬坪的土地開發案,但是到現在還沒有聽說有其他的土地開發計畫,「這塊地,還沒有真正動起來。」 除了這塊地之外,莊孟翰其實也幫了很多傳統企業做土地開發案的規畫,但是有很多公司的土開計畫喊了很多年,股價馬上飆升起來,但是計畫又擱置著,並未有開發的實質收益。他解釋,要挑選真正活化資產的企業,可以用3個標準來觀察土地開發狀況:1. 確定開發(土地已變更、有開發時程等),2.處於出售階段(容積率、樓地板面積資訊充足等),3. 具有確定收益(推案價格、招商細節等)。 至於進場的時機點,陳俊穎和葉昌明表示,農曆年前後、第二季到鬼月前,還有政治利空時的3個股市淡季,只要股價一拉回,都是進場的好時機。若是就各個土地開發時程來說,葉昌明表示,「如果土地開發案已經進展到動土典禮的階段,也未必沒有機會,要看產品型態收益(如推案、收租金),跟未來營收的關係為何。」 陳俊穎補充,他認為挑選資產股一定要參考本業表現,不能一味只看「祖產」有多少,「雖然有些本業不好的資產股,股價也會飆升,但是站在風險控管與長期投資來看,必須要很有『紀律』地挑選本業不差的資產股。」 土地資產股 隨高鐵飆升
「去搭一次高鐵吧。」陳俊穎和葉昌明不約而同地提出。乘坐高鐵的經驗,是對土地資產、交通利多的重新認識;而且,會對布局資產股更有積極的「感覺」。 此刻,投資人不妨在買張股票前,先去買張高鐵車票,體會土地飆升的速度感;這種快速的流暢感,就像是搭乘資產股的這班財富列車,在2007年新的一年起,鳴笛已響起,就要出發了。 本文章由「理財周刊」授權刊登,更多內容請見本期理財周刊

資料來源 摘自:全球華文行銷知識庫

資料來源 :1758網誌

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